Les erreurs de calcul du loyer révisé ou indexé sont fréquentes, ce qui peut être lourd de conséquences :
Pour savoir à quel moment, selon quel formalisme et selon quelle méthode de calcul il est possible de modifier le loyer du bail, il faut savoir si le bail comporte une clause d’indexation (ou clause d’échelle mobile) ou s’il rappelle seulement les règles de révision prévues par la loi.
Les critères qui permettent de différentier une clause d’indexation conventionnelle d’une clause qui rappelle seulement les règles de révision triennale légale sont les suivants
Les indices usuellement utilisés sont l’Indice des Loyers Commerciaux pour les Commerces et l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) pour les bureaux. Ces indices sont publiés tous les trimestres par l’INSEE.
En somme, si vous pensez que les facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population locale du fait de constructions nouvelles, ouverture d’une nouvelle ligne de métro, amélioration du réseau de transports ; croissance du tourisme dans la ville où se situent les locaux, création d’un parking …) ont entrainé une hausse d’au moins 10 % de la valeur locative, il est nécessaire de confier l’étude de cette valeur à un expert compétent ….
Pour l’étude des dossiers et l’établissement de nos actes et consultations, nous utilisons la documentation publiée par le JurisClasseur. Les encyclopédies et ouvrages constituent un fonds documentaire actualisé en permanence, riche de textes, commentaires, jurisprudence, procédures et formules auquel contribuent plus de 2 000 auteurs parmi les plus prestigieux du droit français, universitaires de haut niveau ou praticiens reconnus dans leur discipline.
- pour le Bailleur car le Preneur peut demander pendant 5 ans le remboursement de l’excédent de loyer qu’il a payé à tort,
- pour le Preneur car le Bailleur peut pendant 5 ans demander un rappel de loyer s’il a omis de l’indexer alors que le bail contenait une clause d’indexation automatique.
Si vous êtes commerçant ou bailleur de locaux commerciaux dans le Pays basque (BIARRITZ, ANGLET, BAYONNE, SAINT-JEAN DE LUZ …), Marie-Caroline DELMOULY est en mesure de calculer le loyer révisé et/ou indexé après une analyse des clauses du bail.
Pour savoir à quel moment, selon quel formalisme et selon quelle méthode de calcul il est possible de modifier le loyer du bail, il faut savoir si le bail comporte une clause d’indexation (ou clause d’échelle mobile) ou s’il rappelle seulement les règles de révision prévues par la loi.
Les critères qui permettent de différentier une clause d’indexation conventionnelle d’une clause qui rappelle seulement les règles de révision triennale légale sont les suivants
- Le terme utilisé : INDEXATION (OU CLAUSE D’ECHELLE MOBILE) ou REVISION
- le caractère automatique ou non de la modification du loyer
- la référence aux articles L 145-37, L 145-38 et L 145-39 du Code de commerce.
L’INDEXATION CONVENTIONNELLE
L’INDEXATION est un mécanisme prévu par les parties dans le bail. Elle permet de faire évoluer le loyer commercial de façon automatique, généralement à la date anniversaire de la prise d’effet du bail commercial, selon une périodicité définie par les parties (tous les ans en général).Les indices usuellement utilisés sont l’Indice des Loyers Commerciaux pour les Commerces et l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) pour les bureaux. Ces indices sont publiés tous les trimestres par l’INSEE.
LA REVISION LEGALE
Il existe deux mécanismes de REVISION LEGALE qui sont prévus aux articles L 145-38 et L 145-39 du Code de commerce.- En l’absence de clause d’indexation, le loyer peut tout d’abord être révisé tous les 3 ans après la date d’entrée en jouissance ou après le point de départ du bail renouvelé. A moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’ILC ou de l’ILAT intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En somme, si vous pensez que les facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population locale du fait de constructions nouvelles, ouverture d’une nouvelle ligne de métro, amélioration du réseau de transports ; croissance du tourisme dans la ville où se situent les locaux, création d’un parking …) ont entrainé une hausse d’au moins 10 % de la valeur locative, il est nécessaire de confier l’étude de cette valeur à un expert compétent ….
- si le bail est assorti d'une clause d’indexation, la révision du loyer peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus de 25 %. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Pour l’étude des dossiers et l’établissement de nos actes et consultations, nous utilisons la documentation publiée par le JurisClasseur. Les encyclopédies et ouvrages constituent un fonds documentaire actualisé en permanence, riche de textes, commentaires, jurisprudence, procédures et formules auquel contribuent plus de 2 000 auteurs parmi les plus prestigieux du droit français, universitaires de haut niveau ou praticiens reconnus dans leur discipline.