Le CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE (CPI) est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite « promoteur immobilier » s’oblige envers le maître de l’ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou plusieurs édifices, ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder moyennant une rémunération convenue à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet (article 1831-1 du Code civil).

Les parties peuvent faire précéder le CPI d’un CONTRAT D’ETUDES PRELIMINAIRES qui se présente comme un mandat par lequel le maître de l’ouvrage donne pouvoir au promoteur de rechercher la faisabilité et les conditions de réalisation des ouvrages envisagés :
 

• définition de la construction en fonction des besoins et des objectifs du maitre de l’ouvrage,
• étude de la compatibilité de la construction envisagée avec les règles d’urbanisme,
• établissement de l’avant-projet de construction devant faire l’objet de la demande de permis de construire,
• dépôt des demandes d’autorisations d’urbanisme,
• établissement du plan financier.

Au titre d’un tel contrat, le promoteur peut percevoir une rémunération. Le maître d’ouvrage devra également des sommes dues aux diverses entreprises sollicitées : organisme d’études de sol, architecte ….

Des règles particulières sont applicables aux immeubles du secteur « protégé ».

LE REGIME DU CPI EN SECTEUR PROTEGE

Les immeubles concernés par ces dispositions d’ordre public sont les immeubles d’habitation et les immeubles à usage mixte d’habitation et professionnels (un immeuble collectif est considéré comme un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte lorsque 10% au moins de sa superficie sont affectés à des tels usages).

Obligations du promoteur

 

a) Obligation d’édifier l’immeuble au prix convenu et dans les délais convenus et conformément au cahier des charges

Le promoteur a le pouvoir d’accomplir, à concurrence du prix convenu, au nom et pour le compte du maître de l’ouvrage, tous les actes qu’exige la réalisation du programme (mandat général).
Il a notamment le pouvoir de conclure les contrats d’entreprise avec les divers intervenants et liquider les marchés à l’aide des appels de fonds qu’il effectue auprès du maître de l’ouvrage.
L’obligation du promoteur de prendre en charge les sommes excédant le prix convenu est garantie par une banque et prend la forme d’un cautionnement ou d’une ouverture de crédit.

Les banques n’accordent généralement leur garantie que s’il existe un poste pour imprévu d’au moins 5%.

Ex : si le coût estimé de la construction s’élève à 100 000 €, il faudra prévoir dans le contrat un prix, poste pour imprévus compris, de 105 000 €.

Par ailleurs, si le promoteur justifie qu’il est assuré pour sa responsabilité professionnelle et pour les vices de construction, la banque n’est tenue que des dépassements excédant 5 % du prix convenu, sans que cette franchise, cumulée avec le poste pour imprévu, puisse excéder 10 % du prix convenu.
 

b) Obligation de bonne fin et obligation d’assurance

Le promoteur est directement responsable envers le maître de l’ouvrage :

• de l’inexécution de ses propres obligations
• de l’inexécution des obligations des entrepreneurs auxquels il a eu recours : garantie des vices de construction – garantie des défauts d’isolation phonique.

Ainsi, le promoteur doit souscrire :

• une assurance dommages-ouvrage, pour le compte du maître de l’ouvrage (le coût peut être répercuté dans le prix de la construction)
• à titre personnel, une assurance de responsabilité civile décennale.

 

c) Obligation de rendre compte

La mission du promoteur s’achève à la livraison si les comptes de construction ont été définitivement arrêtés entre les parties. Le promoteur doit restituer au maître de l’ouvrage la totalité des sommes qu’il a appelées et dont il ne peut justifier avoir eu besoin pour exécuter sa mission
 

Obligations du maître de l’ouvrage

 

a) Obligation de non-immixtion

 

b) Obligation de respecter les engagements pris en son nom par le promoteur

 

c) Obligation de payer le prix convenu

Le prix est garanti : les dépassements sont à la charge du promoteur, et les économies bénéficient au maître de l’ouvrage sauf clause particulière de partage entre les parties.

Le prix garanti est un prix global et non détaillé par postes, entre lesquels des compensations restent donc possible.

Les paiements sont faits en fonction de l’achèvement des travaux sans pouvoir dépasser :

• 15% à l’achèvement des fondations,
• 70% à la mise hors d’eau.

 

d) Obligation de payer la rémunération du promoteur

Elle est librement fixée par les parties et payable selon un échelonnement qui ne peut dépasser :

• 10 % à la signature du contrat lorsque les études préliminaires ont fait l’objet d’un contrat distinct et 25 % dans le cas contraire,
• 50 % à la mise hors d’eau,
• 70 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage,
• 90 % à la livraison du bâtiment au maître de l’ouvrage.

Le solde est consigné par le maître de l’ouvrage à la livraison, sauf si le promoteur fournit la caution solidaire et personnelle d’une banque. Ce solde est payable à l’achèvement de la mission du promoteur.

Avant la signature du contrat, le promoteur ne peut exiger du maître de l’ouvrage aucun versement. A défaut, il serait passible d’un emprisonnement de deux ans et/ou d’une amende de 9 000 euros.


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