Les erreurs en matière de refacturation de charges sont fréquentes parce que les clauses des baux ne sont quasiment jamais adaptées par le rédacteur à la situation physique et juridique des locaux, ce qui est pourtant primordial.
Lors de la régularisation annuelle des charges, qui est obligatoire, le Bailleur peut commettre des erreurs de refacturation.
Le Preneur peut demander en justice le remboursement des charges indument payées dans le délai de 5 ans suivant la date à laquelle la dernière régularisation a été effectuée.
Si vous êtes Bailleur, il convient de vérifier si le montant des charges appelées est juste afin de supprimer tout risque de contentieux.
Si vous êtes Preneur, il convient de vérifier que le montant des charges que vous avez réglé les 5 dernières années est juste. A défaut, la restitution des sommes payées à tort peut être demandée en justice.
La durée de cette étude varie car plusieurs situations peuvent se rencontrer :
Pour l’étude des dossiers et l’établissement de nos actes et consultations, nous utilisons la documentation publiée par le JurisClasseur. Les encyclopédies et ouvrages constituent un fonds documentaire actualisé en permanence, riche de textes, commentaires, jurisprudence, procédures et formules auquel contribuent plus de 2 000 auteurs parmi les plus prestigieux du droit français, universitaires de haut niveau ou praticiens reconnus dans leur discipline.
Si vous êtes commerçant ou propriétaire de locaux commerciaux dans le Pays basque (BIARRITZ, ANGLET, BAYONNE, SAINT-JEAN DE LUZ …), Marie-Caroline DELMOULY est en mesure de faire une analyse précise de la situation, qui passera par une lecture approfondie :
- du bail
- du règlement de copropriété et/ou de l’Etat Descriptif de Division en Volumes (ce dernier document prévoit la répartition des charges relatives aux équipements présentant un intérêt collectif à l’ensemble des volumes ou à certains d’entre eux)
- des appels de provision
- des factures de régularisation
- des justificatifs de charges.
Lors de la régularisation annuelle des charges, qui est obligatoire, le Bailleur peut commettre des erreurs de refacturation.
Le Preneur peut demander en justice le remboursement des charges indument payées dans le délai de 5 ans suivant la date à laquelle la dernière régularisation a été effectuée.
Si vous êtes Bailleur, il convient de vérifier si le montant des charges appelées est juste afin de supprimer tout risque de contentieux.
Si vous êtes Preneur, il convient de vérifier que le montant des charges que vous avez réglé les 5 dernières années est juste. A défaut, la restitution des sommes payées à tort peut être demandée en justice.
La durée de cette étude varie car plusieurs situations peuvent se rencontrer :
- Le Bailleur est propriétaire d’un immeuble en centre-ville ou d’un ensemble immobilier avec parking qui comprend des locaux qu’il a donnés à bail en conférant à chacun des locataires l’usage des parties communes. Les sommes payées par le Bailleur au titre de ces parties communes seront alors refacturées entre tous les locataires en fonction d’une clef de répartition qui doit être précisée dans le bail.
Dans les centres commerciaux avec un seul propriétaire (IKEA BAYONNE par exemple), les charges sont refacturées en fonction de la surface pondérée des locaux loués. Mais il est possible de prévoir que ces charges seront facturées en fonction de l’usage qu’en fait le locataire (un commerçant ne souhaitera pas participer aux frais de maintenant d’un ascenseur qu’il n’utilisera pas).
Exemples :- Electricité ou frais d’entretien des espaces verts réglés par le Bailleur au titre d’un parking commun,
- Frais de ménage payés par le Bailleur au titre des parties communes (couloirs, local vélo …)
- Le Bailleur a donné à bail un local commercial faisant partie d’un immeuble en copropriété (et/ou ayant fait l’objet d’une division en volumes). Le Bailleur reçoit chaque trimestre des appels de fonds de la part du syndic au titre des charges de copropriété. Mais toutes ces charges ne sont pas refacturables au Preneur, soit parce que la loi l’interdit, soit parce que les parties en ont décidé autrement lors de la signature du bail.
Exemples :- La quote-part de charges à payer au titre de la réfection de la toiture ou du ravalement de la façade ne peut être légalement refacturée au locataire. L’article R 145-35 du Code de commerce l’interdit : « Ne peuvent être imputés au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ».
- La quote-part de charges à payer par le Bailleur au titre des frais de remplacement du bloc moteur et/ou des portes d’un ascenseur commun ne peut être refacturé au locataire que si cela a été prévu dans le bail.
Pour l’étude des dossiers et l’établissement de nos actes et consultations, nous utilisons la documentation publiée par le JurisClasseur. Les encyclopédies et ouvrages constituent un fonds documentaire actualisé en permanence, riche de textes, commentaires, jurisprudence, procédures et formules auquel contribuent plus de 2 000 auteurs parmi les plus prestigieux du droit français, universitaires de haut niveau ou praticiens reconnus dans leur discipline.