Si vous êtes propriétaire de locaux commerciaux dans le Pays basque (BIARRITZ, ANGLET, BAYONNE, SAINT-JEAN DE LUZ …), Marie-Caroline DELMOULY est en mesure de vous informer de vos droits et de vous assister si vous souhaitez obtenir la résiliation du bail.
L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du Preneur n’entraine pas de plein droit la résiliation du bail.
En cas de sauvegarde ou de redressement judiciaire, c’est l’administrateur judiciaire qui décide de poursuivre le bail. En cas de liquidation judiciaire, c’est au liquidateur de se prononcer sur la poursuite du bail laquelle peut être exigée même si l’activité de l’entreprise n’est pas maintenue.
L’administrateur ou le liquidateur peut décider de ne pas continuer le bail sans avoir à justifier de motifs. Mais il doit résilier le bail s’il ne dispose pas des fonds nécessaires pour remplir ses obligations pour le terme suivant. A défaut de le faire, il pourrait engager sa responsabilité.
Si l’administrateur ou le liquidateur décide expressément de résilier le bail, la résiliation intervient au jour où le bailleur est informé de cette décision. Le Bailleur fait alors constater la résiliation de plein droit du bail par le Juge commissaire (articles R 622-13 2° et R 641-21 du Code de commerce).
Si l’administrateur ou le liquidateur décide de poursuivre le bail, tacitement ou expressément, les loyers échus après le jugement d’ouverture doivent être payés à l’échéance ou par privilège, sous réserve de certaines exceptions, avant toutes les autres créances assorties ou non de privilèges ou de suretés.
Le Bailleur peut alors demander la résiliation ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective. Mais il ne peut le faire qu’à l’issue d’un délai de 3 mois à compter de ce jugement (article L 622-14 du Code de commerce pour la procédure de sauvegarde, applicable au redressement judiciaire sur renvoi de l’article L 631-4 ; article L 641-12 pour la liquidation judiciaire).
Il peut dans ce cas avoir intérêt à cumuler deux actions :
- Celle devant le Juge commissaire visant à faire constater la résiliation de plein droit sur le fondement des articles L 622-14 2° ou L 641-12 3° du Code de commerce,
- Celle devant le Juge des référés visant aussi à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’article L 145-41 du Code de commerce mais qui lui permet de faire ordonner l’expulsion du locataire. Dans ce cas, cette action doit être précédée d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant 1 mois.
Les deux actions étant distinctes, même si le Juge des référés accorde des délais de paiement au locataire et qu’ainsi, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, le Bailleur peut obtenir devant le Juge commissaire la constatation de la résiliation de plein droit s’il existe un impayé dans les 3 mois suivant l’ouverture de la procédure, et ce même si le Juge commissaire a autorisé la cession du bail ou du fonds de commerce tant que cette cession n’est pas intervenue.
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