Les deux parties ont un choix à faire lorsque la fin du bail approche. Les options sont diverses, le formalisme est rigoureux, sans que la signature d’un nouveau bail ne soit pour autant une condition de l’existence d’un bail renouvelé.

Si les parties ne font rien, le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée. Il pourra prendre fin au cours de la tacite prolongation :
 

• si le Preneur fait une demande renouvellement ou s’il fait délivrer un congé parce qu’il souhaite cesser d’exercer son activité dans les locaux loués,
• Si le Bailleur fait délivrer un congé avec offre de renouvellement ou sans offre de renouvellement (en offrant dans ce dernier cas ou non une indemnité d’éviction).

Dans ce cas, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil (article L 145-9 du Code de commerce).

Si le bail tacitement prolongé dure plus 12 ans, le loyer n’est plus plafonné par application des indices ; il peut être fixé à la valeur locative (article L 145-34 du Code de commerce), laquelle a pu considérablement augmenter, ce qui peut être pénalisant pour le Preneur.

Dès lors, si le Preneur n’envisage pas de cesser son activité, il a tout intérêt à faire une DEMANDE DE RENOUVELLEMENT. Le bail initial prendra fin et un nouveau bail prendra effet aux clauses et conditions de l’ancien bail.

La demande de renouvellement doit être faite par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée AR dans les 6 mois précédant l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa tacite prolongation.

Le Bailleur peut refuser le renouvellement par acte extrajudiciaire. Il doit dans ce cas offrir une indemnité d’éviction au Preneur, à moins qu’il n’ait des griefs qui constituent un motif grave et légitime de refus à faire valoir contre le Preneur.

Le Preneur qui souhaite contester le refus de renouvellement ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le Tribunal avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la signification du refus de renouvellement.

Le Bailleur peut aussi accepter le renouvellement ; il est d’ailleurs réputé avoir accepté le principe du renouvellement lorsqu’il n’a pas fait connaître ses intentions dans les 3 mois de la notification de la demande de renouvellement). Mais dans cas, le Bailleur conserve le droit de demander la fixation d’un nouveau loyer.
Le Bailleur peut enfin prendre l’initiative de faire délivrer au Preneur soit :
 

• Un CONGE SANS OFFRE DE RENOUVELLEMENT avec ou sans indemnité d’éviction s’il veut récupérer la jouissance de son local,

 

• Un CONGE AVEC OFFRE DE RENOUVELLEMENT ; Le Preneur peut alors accepter le congé notifié aux conditions proposées ; il peut aussi accepter le principe du renouvellement mais contester les modalités de l’offre. Si les parties sont en désaccord sur un élément essentiel du contrat (point de départ du bail renouvelé par exemple), le contrat de bail ne sera pas formé. Si le désaccord porte sur le montant du loyer, le Preneur doit saisir le Juge des loyers d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé dans les 2 ans.

Il arrive en effet très souvent que les parties soient d’accord sur le principe du renouvellement mais en désaccord sur le loyer du bail renouvelé. Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le Preneur doit continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut être fixé à titre provisionnel par le Juge.

Lorsque, une fois la décision rendue par le juge, le nouveau loyer est enfin connu, les parties bénéficient d’un DROIT D’OPTION :

• Si le Preneur estime que le loyer à régler est trop élevé, il peut renoncer au renouvellement.
• Si le Bailleur estime que le loyer est trop bas, il peut refuser le renouvellement (article L 145-57 du Code de commerce).

Pour l’étude des dossiers et l’établissement de nos actes et consultations, nous utilisons la documentation publiée par le JurisClasseur. Les encyclopédies et ouvrages constituent un fonds documentaire actualisé en permanence, riche de textes, commentaires, jurisprudence, procédures et formules auquel contribuent plus de 2 000 auteurs parmi les plus prestigieux du droit français, universitaires de haut niveau ou praticiens reconnus dans leur discipline.